Как сдать квартиру в аренду (найм) правильно и безопасно?

Какие вопросы следует решить до того, как заниматься сдачей квартиры?

1. Оцените возможность сдачи квартиры. Например, все ли собственники квартиры согласны, нет ли каких-либо ограничений или обременений, препятствующих сдаче жилья в аренду. Если квартира в ипотеке, то проверьте есть ли необходимость получать согласие (разрешение) банка
2. Оцените внешний вид квартиры, нужен ли ремонт. Состояние квартиры влияет на размер платы за аренду. 
3. Квартира будет сдаваться с мебелью или без. Квартиры будет сдаваться с бытовой техникой или нет.
4. Искать жильцов будете самостоятельно или с помощью риэлтера
5. Определите размер платы, которую хотите получать при сдаче вашей квартиры, учитывая будут ли в эту плату включены коммунальные услуги. Так же на размер платы могут влиять такие условия, как: место расположения, площадь, ремонт, тип дома и даже вид из окна.
6. Все ли собственники согласны сдавать квартиру по указанной цене.
7. Определите срок на который хотите сдавать квартиру. Учитывайте, что срок заключения договора не должен превышать 5 лет. При сроке договора, договор, заключенный на срок свыше 1 года, подлежит государственной регистрации.
8. Определить какой размер депозита будет предусмотрен в договоре.  Обычно в  течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества 

Аренда и сдача в коммерческий найм квартир во все времена была выгодным и удобным способом получения дохода. Если в вашем распоряжении есть свободная квартира, которую можно сдать – это прекрасная возможность обеспечить себе дополнительный доход.

Итак, чтобы сдать свою квартиру, несомненно, необходимо придерживаться определённых правил.

В первую очередь обращаю внимание, что договор аренды и договор найма это разные договоры.

Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу

Если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма.

При составлении договора найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель.

При составлении договора аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор.

Недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.

Таким образом, самым важным документом при передаче в пользование ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (квартиры, комнаты) физическому лицу является договор коммерческого найма. При передаче в аренду жилого помещения юридическому лицу заключается договор аренды.

Правильное оформление договора избавит вас в будущем от многих проблем. Профессиональные советы юриста при оформлении документов могут быть очень важны.

Какой налог необходимо платить при сдаче жилья аренду (найм)?

Если вы хотите избежать проблем с налоговой инспекцией при сдаче квартиры в аренду (коммерческий найм), нужно учесть, что согласно Налоговому кодексу РФ, все лица, получающие доход от сдачи квартир аренду), должны подавать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию о доходах (ф. 3-НДФЛ) и уплачивать налог на доходы в размере 13% от полученной суммы, если не являются ИП (индивидуальными предпринимателями) или платильщиками НПД (налог на профессиональный доход для самозанятых граждан).

Ещё одной немаловажной деталью является страхование вашего имущества. Если в квартире был сделан дорогостоящий ремонт и/или в ней находится дорогая встроенная мебель и бытовая техника, то лучше всего застраховать ваше имущество. Небольшие страховые взносы послужат гарантом вашего спокойствия.

Какие риски у хозяина сдаваемой квартиры?

Конечно, перечислять все возможные риски, связанные со сдачей жилья в аренду, – дело неблагодарное. Приведем наиболее часто возникающие проблемы.

В целом, основные риски при сдаче помещения состоят из:

• поломок и порчи техники, мебели, интерьера арендаторами (нанимателями)
• хищения (кражи) арендаторами (нанимателями) вещей собственника, оставленных в сдаваемом помещении
• неплатежи, несвоевременные платежи
• поведение арендаторов (нанимателей), нарушающие нормы общественной морали и этики.

Наймодателю не стоит лениться: необходимо личнпереодическики приезжать в сдаваемую квартиру, для чтобы убедиться в выполнении арендатором/нанимателем условий договора аренды / найма (внешний вид имущества, техническое состояние, количество проживающих и т.д.).

Заключая договор аренды (коммерческого найма) квартиры, арендодатель (наймодатель), чтобы защитить свою собственность и свои интересы от недобросовестного арендатора (нанимателя), должен предусмотреть в договоре ряд условий.

Можно ли использовать ли шаблон договора аренды или образец договора коммерческого найма, которые можно скачать в Интернете?

Можно. Но при этом следует учитывать, что некоторый такие договоры  составлены неграмотно или просто устарели, либо могут не учитывать нюансы именно вашей ситуации. В связи с этим неоходимо с осторожностью использовать шаблоны. При возникновении вопросов лучше обраиться за помощью к специалисту - юристу или риэлтеру. 

Договор аренды (найма) приобретает юридическую силу с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник.

Какие сведения должен содержать договор коммерческого найма жилого помещения (квартиры, комнаты)?

Договор КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО помещения должен содержать такие сведения, как:

• точный адрес сдаваемого помещения,
• оговаривать срок, на который помещение сдается,
• регулировать порядок расчетов за найм (сумму платы, порядок её внесения)
• регулировать оплату коммунальных услуг,
• регулировать оплату электроэнергии, телефона, Интернета и т.д.,
• определять обязанности сторон,
• определять ответственность сторон (рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора),
• регулировать количество лиц, проживающих в жилом помещении,
• регулировать возможность или невозможность сдачи помещения в пднйм (передачи по договору другим гражданам).
• регулировать возможность посещения (осмотра) собственником квартиры в присутствии или отсутствии нанимателя, а так же алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения для контроля использования принадлежащего имущества, порядок действий при вынужденном вторжении (залив, пожар и т.п.)
  регулировать распределение бремени ответственности за причинение вреда третьим лицам,

Как избежать проблем при сдаче квартиры, комнаты?

Гарантии избежать неблагополучных жильцов и других проблем при сдаче жилого помещения не даст никто. Однако снизить риск наступления негативных событий реально.

Для этого следует:

• заключать официальный письменный договор аренды/найма,
• вовремя подавать в налоговую инспекцию декларацию о полученном доходе,
• оплачивать налог на доходы.

А в некоторых случаях, застраховаться от наиболее опасных рисков. Это занимает дополнительное время, и лишает некоторой части дохода, но зато дарит спокойствие за свое имущество.

Какие страховки можно оформить при сдаче квартиры?

1. Полис страхования гражданской ответственности перед третьими лицами  (Полис страхования ответственности перед соседями). При страховании гражданской ответственности владельца квартиры страхуется не квартира, а ответственность владельца либо иного заинтересованного лица.

2. Страховая защита квартиры, который может включать:

• внутреннюю отделку;
• системы коммуникаций и оборудование квартиры;
• домашнее имущество, находящееся в квартире;

Примерная форма договора коммерческого найма жилого помещения

Примерная форма договора найма жилого помещения 2022-11.pdf
(актуальность 02.11.2022)

Посмотреть или скачать на Яндекс диске

Где получить консультацию по поводу сдачи жилья или заказать составление договора?

Юридическое бюро "ЛОЦМАН" г. Северодвинск Архангельской области, ул. Карла Маркса, 21, офис 415, телефон 89115600382

Записаться на приём

Статья откорректирована 02.11.2022 года
Источник — оригинал нашей статьи юриста Гадулина Анатолия Игнатьевича (Юридическое бюро "ЛОЦМАН")